近期，我们通过分析沪深上市房企2023年一季度财务数据发现，周期内，尽管疫情后房企竣工交付加快，但行业整体融资环境未出现明显改善，且房企利润规模持续下降，净利润率创下近年新低。
同时，房企整体负债水平仍表现出上升态势，房企融资规模继续下降，短期偿债能力在减弱。
我们建议房地产公司未来仍需立足自身，加大销售回款力度，保持融资渠道畅通，调整债务规模及结构，以保证下半年公司负债水平的稳定适度。而在政策层面，应进一步加大行业支持力度，推进民营、国有企业之间进行多赢效应的“混改”。
营收利润：营收止跌，净利润率创下新低
从经营业绩来看，2023年一季度，沪深上市房企营业收入均值为47.6亿元，同比微增1.3%。全国整体预期仍偏弱，市场复苏表现分化，受市场的弱复苏带动，叠加2022年低基数影响，2023年一季度沪深房企营业收入表现为正增长。
受房地产竣工结转放缓、过去几年企业销售额增长不利、各类成本居高不下等因素影响，2023年一季度房企净利润规模处于持续下跌趋势。沪深上市房地产公司一季度净利润均值为1.79亿元，较2022年同期下降19.0%。
同期，沪深上市房地产公司净利润率均值较2022年明显下降，连续四年维持在个位数。部分房企营业成本增大，净利润下降明显，导致了净利润率的明显下降。
沪深上市房地产公司净利润率均值为2.6%，同比下降1.7个百分点，净利润率创下近几年新低。
负债水平上升，短期偿债能力减弱
从负债水平来看，2023年一季度，沪深上市房地产公司净负债率均值为61.1%，较2022年同期上升0.6个百分点，剔除预售款项后的资产负债率为79.6%，同比上升4.5个百分点，负债率水平再出现提升。
此外，沪深上市房地产公司的房企短期偿债能力继续减弱。房企现金短债比均值较上年同期下降0.2至1.35，房企现金及其等价物同比减少5.6%，剔除存货后的速动比率均值较上年同期下降0.02至0.51。
运营效率提升，房企融资规模下降
2023年以来，沪深上市房企拿地力度持续减弱，但没有了疫情影响，房企竣工结转明显加快。这成为一个难得的好消息：一季度，沪深上市房地产公司存货周转率均值为0.07，较2022年同期上升0.02；总资产周转率为0.04，较2022年上升0.01。
房企融资规模仍持续下降。2023年前4月，房地产开发企业到位资金为45155亿元，同比下降6.4%。除定金及预收款，个人按揭贷款略有增长外，国内贷款、利用外资、自筹资金均大幅下跌。
非银行类融资方面，截至5月29日，本月房企信用债共发行22笔，发行金额207.9亿元，同比下降53.4%、环比下降49.1%，幅度非常明显。2023年前5月，房企信用债发行金额、海外债发行金额、ABS发行金额同比均显现下降。
推进民营房企“逆向混改”
针对当前依然严峻的市场形势，我们认为针对房企端的支持还要再加力：
其一，要加大房企融资支持，进一步推动“三支箭”等支持房企融资措施的扎实落地。
其二，建议进一步优化调整“三线四档”参数设置和房地产贷款集中度管理，提高金融手段调控精准度。
其三，推进民营房企“逆向混改”。即采用股权转让、增资扩股等方式，民企房企引入国企战略投资入股。双方在资源互补的前提下合作，有利于实现产业协同、优势互补。
对于民营房企来说，“逆向混改”引入了国企战略投资入股，能增强民营房企信用，提高融资能力，也可进一步获得产业资源。对于国企而言，一方面入股民企，提高其融资能力意味着防范化解了民营房企暴雷风险，同时一些优质民企在当前市场股价较低，若能在民营企业恢复正常经营后退出，也能实现国有资产的保值增值。
民企“逆向混改”引入国资，被注入的不仅有资金，还有国企信用，即表明政府在用实际行动支持行业发展，由此才能进一步有效提振行业信心。
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